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标题: 使用对冲账户，澳洲买房省利息！ [打印本页]

作者: 澳友置业 时间: 2014-1-28 11:27
标题: 使用对冲账户，澳洲买房省利息！

对冲账户（Offset Account）是澳洲各大银行房贷贷款产品中的一个重要的功能。下图可以让您对该账户的原理进行直观了解。

如图所示，
在贷款生效后，银行会给您开设一个贷款账户，如果您贷款50万，贷款账户的余额就是50万。如果您开一个存款账户并设置成对冲账户。你在对存款（对冲）账户里放入10万，那您要付的利息其实就是50万-10万=40万的利息。也就是说，存款的余额 “对冲” 了贷款的余额，这就是所谓的“对冲账户”了。

对冲账户的几个特点：

1、对冲账户是按日计息（因为每天对冲账户里的金额可能不一样）

2、一般只有浮动利息的贷款才能对冲，固定利息的贷款是不能对冲的，只有极少数银行的个别固定贷款利息贷款才可以有对冲功能

3、对冲账户的功能设置一般是在各个银行的套餐产品中，一般的简单产品是没有的。

对冲账户的好处主要有以下几点

1 最大程度上来节省利息
您可以把工资和租金等收入存到这个对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息，从而最大化的抵消利息。

2.资金的最大自由化
因为对冲的存款账户的钱是可以随时自由的存取，有多余或者赚了就可以放进去抵消利息，要用的时候就拿出来（拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息）,可以使您的资金分配更加自由。

3.潜在的税务利益
按照澳大利亚负扣税制度，如果您买自住房当自住房转投资房的时候，您贷款账户里的余额所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果不用对冲的话，您多余的钱只能放在贷款账户里，而减少贷款账户里的余额，导致可能抵扣税的数额变少。但是如果您把多余的钱放在对冲账户里就不会有这些麻烦。以后照样能起到抵消利息的作用。(此部分请咨询持牌的会计税务师)

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