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标题: 中国再现排队看房潮短期刺激未解决楼市结构难题 [打印本页]

作者: 美国之音 时间: 2024-10-5 23:30
标题: 中国再现排队看房潮短期刺激未解决楼市结构难题

中国国旗在北京一处正在施工的楼盘前飘扬。（2013年11月4日）

台北 —
中国人行九月底祭出降息降准等房市刺激政策后，北上广深四大一线城市也随即出台房产“组合拳”新政，在两大重磅利诱下，十一长假一开始，广州等地楼盘就传出久违的“排队看房”人潮、来客数也翻倍的荣景。观察人士说，救市政策具短期刺激效果，但无法解决中国楼市直面的供需失衡、人口衰退等结构性问题，因此，国庆假期的荣景恐难以持续。

十一长假的第一天，广州楼市就迎来久违的热络景象。

据《南方日报》报道，星期二(10月1日)下午，广州当地一处楼盘外停满了车，洽谈区也坐满了看楼房客。

看楼房客暴增，广深销售员加班、喜迎地产“银十”

该楼盘销售总监告诉记者，人行9月24日一出台放水新政，他们的成交额就达到1.5亿元人民币(约2100万美金)，十一长假首日更有上百名客人预约看房，人流比之前的假日档次增长三成，场面“非常火爆”，优于预期。

广州、深圳楼市接连传出捷报。

《南方都市报》星期四(10月3日)报道，广州市政府于9月29日取消各项限购规定后，荔湾区楼盘新世界凯粤湾的销售员连夜加班不打烊，截至9月30日中午，来访量较平时猛增200%；深圳宝安区另一楼盘瑞璟湾居安居型商品房项目，则在9月29日新政出台当晚，8小时内，395套房源售罄。

《证券时报》星期四(10月3日)也报道称，深圳某营销中心内，多数房源都被贴上已售出的标记，销售人员还说，看房客倍数增长，让他们“把国庆节过成了劳动节”，而今年深圳传统的“银十”旺季，可望变成“金十”。

中央政策救市北上广深应声放宽限购

这波久违的楼市热潮，始自中国人行9月24日宣布降息降准的楼市利好政策并立马于9月29日就让存量房贷利率的下修政策落地，接著上海、广州跟深圳也在当天随即宣布放宽最低首付比例等限购措施，尤其广州抢得头香、成为全国第一个全面取消限购的一线城市；北京9月30日也宣布跟进，等于四大一线城市全面响应中央“促进房地产止跌回稳”的新政，反转之前的重拳打房手段。

楼市掀起高歌猛进的乐观气氛后，#专家称期待已久的楼市银十回来了#的搜索词条10月3日一度登上微博热搜榜首，截至10月4日晚间10点，阅读量超过3700万次。

不过，众多议论楼市的微博声浪中，也不乏有人发表“逆风”评论。

政策药到见效? 评论:购房热实为“贩卖焦虑”

知名财经作家石述思拥有240多万微博粉丝，他星期四(10月3日)发文质疑楼市荣景，还要求专家“说话要拿出真凭实据”，否则光是迎合政策，只会帮倒忙。

石述思写道:“银十的前提是百姓有银子去买房，仅靠一线城市个别楼盘的营销活动和刚需的呼应，最多叫止泻，离(经济)复苏差老鼻子(差得远)了。”

他强调，楼市要复苏，耐心很重要，因“大病如山倒，去病如抽丝”。

江苏律师庄志明也于腾讯网发表题为《专家称房地产牛市正逐渐开启，是水平有限，还是屁股指挥脑袋？》的长文，他于文中质疑，一连串热炒楼市复苏的消息都是在贩卖“过了这村、没有这店”的焦虑感。

庄志明说，中国住房城乡建设部和金融监管总局9月29日联合召开全国保交房工作推进的视频会议时就强调，“保交楼”才是防范化解地产风险的重中之重，解读此政策信息，无法得出要对房产高歌猛进的意思。

他还引述官方数据称，截至2023年底，中国城镇人均住房建筑面积超过40平方米，已在全球名列前茅，仅次于美国人均住房面积的67平米，因此，很难想象中国居民还有多少“刚需”空间。

吴明泽:政策具短期刺激性，长期效果不乐观

针对中国楼市的十一小阳春，在台北的中华经济研究院第一研究所副研究员吴明泽认为，中国当局此轮的刺激政策确能有效提振短期买气，但长期成效恐难以乐观。

他说，自中国国家主席习近平于2016年喊出“房住不炒”以来，房企买气渐弱，地方政府也难熬，因土地买卖的财政收入大幅减少，再加上，2020年祭出“三条红线”，对开发商大幅紧缩银根，导致龙头房企接连倒闭，更衍生数千万套的烂尾房问题。

今年以来，中国虽陆续释出政策，助房企去库存，但成效不彰，直到十一前，才终于推出直面消费者的房贷刺激政策，也快速获得市场的正面响应。

吴明泽告诉美国之音:“(货币宽松)政策当然对于房地产的需求会有一些正面影响，第二个是中国的房地产已经闷太久了，当然这一次推出优惠措施，民众看到政府想去救(楼市)这一块，所以开始一窝蜂去抢。”

吴明泽说，政策、市场本周看似一片狂欢，但中国楼市几年来所遭遇的烂尾楼、房企暴雷倒闭和债务等严峻问题，其实都未获得解决，尤其官方介入救市恐隐含潜在风险，也就是说，假如财务不佳的地产商抢政策红利，再投机大卖预售楼，日后恐又重蹈烂尾楼的覆辙，届时，市场信心将再受受挫。

林雅铃:人口减少、房屋供给过剩才是大问题

位于台北的国防安全研究院国家安全研究所副研究员林雅铃也说，中国媒体连日热炒“排队看房”人潮，究竟成交多少户，有待观察。

她说，中国民众不买房，首先是因为对经济前景感到悲观，其次是严重的烂尾楼问题让他们对房企顿失信心，且目前看来，中国官方“保交楼”的进展并不顺利，尤其数据显示，中国政府若想解决烂尾楼问题，需斥资3万亿人民币兜底。

另外，中国人口衰退也是楼市的不利因素，林雅铃说，中国学者预测过，未来30年，中国人口将锐减2亿，凸显三四线城市房市供过于求的严重性。

林雅铃告诉美国之音:“它(中国房市)是供给过剩，现在所提出的刺激政策都没有办法真正解决这些结构性的问题，所以短期也许会有些刺激作用，但没有办法真正解决房地产问题。”

林雅铃分析，中国政府这次刺激股市楼市的手法，皆依赖降息降准等货币政策；但对于医保、养老等生计负担沉重的工薪阶级而言，除非北京祭出更大规模的财政补贴，如直接发钱等配套措施，否则很难让他们有馀钱买股买房。

史鹤凌:过度操作货币政策恐加剧债务风险

分析人士说，中国光靠货币政策刺激景气，对中长期的经济发展成效有限，而且还会加剧债务风险。

澳大利亚蒙纳士大学商学院教授史鹤凌就说，中国政府面临的另一大问题是，各地方政府的财政亏空严重，以今年上半年为例，所有中国省份及直辖市中，只有上海有财政盈余。

他认为，支撑这波“地产狂欢”潮的买家，一部分是手头有现金，但因楼市低迷而长期观望的人，他们的需求现被激活，另一部分则是投机客，准备逢低进场买楼，带楼价起涨再获利出售。

史鹤凌警告，中国这波非理性的买股买楼行为，是官方政策导引出来，容易大幅波动，一有什么风吹草动或刺激力道减弱，房市恐又反转。

史鹤凌告诉美国之音:“中国是让(松绑)资本市场的杠杆，也就是(让)人们借钱来进行投资，非但没有办法解决长期存在的地方(财政)、以及房地产头部企业的债务问题，相反地，债务问题在这一轮的资金政策冷却以后，会更加严重。”

庄孟翰:楼市应回归市场机制

位于北台湾新北市的淡江大学产业经济系副教授庄孟翰则认为，中国房市最大的短板在于信息不透明，连烂尾房数量、完工但滞销的空屋量都未发布官方统计。

他说，面对楼市如此庞大的烂摊子，中国官方下令建商“保交楼”，以维护烂尾楼屋主的权益实属合理，但今年中，超过30个城市颁布政策，要求国企收购商品房，来帮房企“去库存”，就不符正常的商业运作。

庄孟翰说，中国政府若有心彻底整顿楼市，应回归市场机制，放手让体质不良的房企倒闭重整，否则投入再多政府资源兜底，也填不满这个债务的无底洞。

庄孟翰告诉美国之音:“这些大建商，包括恒大、碧桂园等，真的要彻底解决，就是让它倒闭，(由)资产管理公司低价收购，然后(重整)负债，我觉得这样子(成功)机会比较大。”

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