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打七折出售的房子，你会买吗？这些年，买房界冲出了一条小众赛道，就是被不少人戏称为“捡漏”的法拍房。
江湖上流传着不少它的传说，有人在限购之前，低价购入好几套又转手卖出，赚得盆满钵满；有人则开出“隐藏款”，开门发现还住着 80 岁大爷，进退两难无法入住。
但如果真要买来自住，会考虑这种房子的其实还是少数。大多数人会觉得自己无缘“中奖”体质，从经验出发，天上掉下来的，往往不是馅饼而是陷阱，所以止步于观望。
法拍房，究竟是水深坑多的雷区，还是普通人可以伸手够到的福利？
法拍房，卖不动了
所谓法拍房，其实就是司法机构拍卖的房子。
电视剧里，我们总能看到有豪门一夜倾家荡产，生意失败赔个精光，等待他们的，是豪宅被法院贴上封条，拍卖抵债。
这样的剧情并非个例，现实中，这类房产正以惊人的速度增长。如果只看住宅，根据中指研究院的统计数据，2015 年时住宅类法拍房交易市场还比较冷清，全国共有 3.78 万套房在售。而到了 2023 年，全国有将近 37 万套住宅类法拍房在售，数量翻了近十倍。
但是，住宅类法拍房的清仓率，也就是已成交房产占整体的比重，并没有随着法拍房数量暴增而走高，在 2018 年达到 55.5% 的巅峰后就一路走低，到 2023 年，清仓率只有 29.4%，换言之，每十套住宅法拍房中，只有不到三套被买走。
与此同时，法拍房二拍的情况也越来越多。法拍房第一次拍卖竞价出售如果没人出价，就会被视作流拍，并以更低的折扣被再次拍卖 [1]。
细看 2024 年上半年法拍房拍卖情况构成，二拍的成交占比最高，为 47%，较 2023 年同期还增长了 7%，至于一拍占比，则缩减到了 37% [2]。
你可能会疑惑，这么多降价也卖不出去的法拍房都分布在哪里？
根据中指研究院数据，分省来看，2023 年，共有 18 个省、市、自治区的住宅类法拍房数量超过一万套，其中广东、河南两地最多，分别有 3.74 万套和 3.18 万套 。
尽管这些省份的法拍房数量庞大，但清仓速度却并未占据领先地位。相反，在那些法拍房本就不多的经济发达省市，房子更容易卖出去。
中指研究院数据显示，像江浙沪地区和北京，住宅类法拍房的清仓率都在 50% 以上，相对较高。浙江、上海更是一骑绝尘，清仓率分别为 62.34% 和 61.94% 。
这也不难理解，在二手房均价大几万块的一线城市，入手一套折扣法拍房，有时省下一辆奔驰的钱也不是没可能，就像有网友总结的那样：
房价越高，法拍房越香。
一拍抄底，二拍捡漏。
法拍房，从何而来
对于想捡漏法拍房的人来说，存在哪些选择？
和大家的印象有所不同，那些被捡漏的法拍房，并非主要来自被办案机关强制没收的涉刑资产，“凶宅”“一元起拍”“落马大老虎资产”更多是猎奇的噱头。还有破产资产以及主动选择处置的房产，在法拍房里更是少数。
如今挂在网上的法拍房，多是债务纠纷而来的诉讼资产，其背后，则是一个又一个经济状况恶化的普通人。那么这个过程中都发生了什么？
其中一个原因是，近些年，还不上房贷的人越来越多了。楼市繁荣时，很多人在“宇宙最高点”买房，却突逢创业失败或被优化裁员，出现无法偿还房贷，甚至资不抵债的情况。
根据安永《中国上市银行 2023 年回顾及未来展望》的统计，不论是大型银行，还是城商农商银行，个人住房贷款违约率都在不断走高，以全部上市银行为例，从 2021 年的 0.32% 涨到了 2023 年的 0.49% [3]。
在过去那个房价一天一涨的黄金年代，业主如果遇到财务问题，主动变卖房产，除了偿还债务，还有可能小赚一笔。
可如今楼市低迷，除非打骨折，否则房子很难短时间内变卖。更常见的情况，或许是先收来了法院收房的传票，要被“低价贱卖”。难怪有还不上房贷的人会说：
如果有一点钱，都不会让自己房子沦落被法拍。
此之砒霜，彼之甘露，断供人的忍痛割肉拍卖的血汗房，对于竞拍人来说，却是可以捡漏吃肉的机会。毕竟法拍房，最大的优势就是便宜。
例如在某资产交易平台上，重庆某小区一套 102 平方米的法拍房，按成交价计算是 8626 元/平。同小区户型相似的另一套二手房，在中介平台报价 14385 元/平，算下来法拍房成交总价便宜了接近 60 万元 [4][5]。
而且购买法拍房也不需要经过传统的房产中介，自己在淘宝、京东就可以下单购买，省下 1%-2% 的中介费。
此外，法拍房在几年前还具有的一个优势是，它成为了很多人避开限购，无痛落户大城市和购买学区房的捷径。
比如在 2020 年的杭州，本地户籍家庭均不能购买第三套房产 [6]，而法拍房则未受限制，有钱便能买，这也致使一大波“炒房团”的涌现。直至 2021 年最高人民法院统一将法拍房纳入限购政策，这一局面才被终结 [7]。
这么多法拍房，能捡漏吗
虽然如今的法拍房失去了一些政策利好，但不管怎么说，折扣始终是货真价实的。
但近几年法拍房滞销，还是让许多人对于这一看似布满诱人折扣、实则暗藏风险的市场望而却步。毕竟这年头，买新房都有爆雷的风险，更何况是被强制执行的二手房。
我们整理了社交媒体上与法拍房相关的帖子，梳理了大家驻足观望，迟迟不敢下手的原因，发现最大的痛点便是担心自己无法入住。
这样的担心并非空穴来风，像有的原房主可能因不甘心房产被拍卖，而采取拒绝搬离、破坏房屋等措施，使得购房者即使成功竞拍，也无法顺利入住。
而且虽然执行法院会公布房屋基本情况，但仍缺失不少关键信息，比如房屋是否存在长租约、非法占用、无法落户等问题。
实际买了法拍房之后，要面临的问题可能会更多。在社交媒体相关话题下，有很多人讲述了自己被坑的经历，其中以“买卖不破租赁”最为常见。
打个比方，如果卖家在拍卖前，与亲戚朋友以低价签订了 20 年的租赁合同，那么就算这套房子成功过户，卖家依然没有居住使用权。
更别说替原来的房子缴纳税款、物业水电这样的事，早已见怪不怪了。甚至能拿钱解决的事还算是小事，最让人手足无措，其实是腾退过户的问题，就有老赖在门口贴出这样的标语：
七十老人，一碰就倒，人在房在，再活一百，家有烈犬，开门就咬。
这也是为何有人干脆挑毛坯法拍房，目的就是规避风险。
而那些购买法拍房能“安全下车”的人，所做的功夫也一点都不少。
要么掌握专业竞拍知识，在前期付出大量精力做“尽调”；要么是在当地有门道、有手段、有时间，能对付不肯搬出去的老赖。
正因如此，甚至出现了一批专做法拍房一条龙服务的中介机构，他们能文能武，既有律师负责拍卖前调查，还有大汉负责拍卖后的腾退。
大家常说，命运赠予的礼物，早已在暗中标好了价格。法拍房，就像是一个“房产盲盒”，有人希望用低廉的价格捡漏上岸，只不过迎接自己的，却不是梦寐以求的小家。
而且，在这笔人生最大的消费上，它不支持七天无理由退货。 |
