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房价猛降 这座城市急了 三四线楼市开始裸泳?

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21世纪经济报道 发表于 2019-6-12 21:00:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
近日,一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》(以下简称《通知》)在网上热传,也让作为四线城市的湖北恩施突然“火”了。该市的房地产项目降价行为提出“预警”,这份文件也被称为“止跌令”。

6月11日下午,记者联系到恩施市房管局,该局相关负责人证实了《通知》的真实性,“是由恩施市房地产协会发布的。”

那么,恩施市房地产协会的一份《通知》为何会引发如此广泛关注?

实际上,对市场波动提出预警的城市并不少,但由房地产协会发布“红头文件”禁止房价猛降的情况并不多见。恩施此次发布的楼市“止跌令”不仅在业界引起争议,同时也揭开了这座四线城市楼市存在的各种“乱象”。



01

房协发布10条“止降令”







根据这份文件,当前恩施市楼盘降价的主要表现有十条,其中有四条明确了调查数据:

一、高价备案低价开盘,下调价格在800-1200元/平米之间;

二、预售和销售价格不同,降幅在300-500元/平米之间;

三、有的楼盘整体价格较去年下滑200-500元/平米;

四、部分楼盘采用低价诱客的方法;

五、不按成本和市场价格规律定价;

六、以蓄客为由提前释放低价信息,变相收取押金;

七、用工程款抵扣房、内部福利房等变相降价;

八、尾盘甩卖;

九、拉客抢客;

十、将楼层设计高度降至2.7米。

文件列举了十类“扰乱恩施房地产市场开发秩序,不利于恩施房地产市场健康稳定发展”的做法,文件要求所有开盘企业自查纠偏,恩施市房协则会进行暗访和调查。同时,恩施市房协也将协助主管部门分地价、分区位对备案价格的下限底价进行制度性约束,确定良性的降价幅度比例区间,届时严格按照规定价格区间进行售卖。

恩施位于湖北省西部,属于典型三四线城市。此次限制降价的做法,也被认为反映出政府部门“托市”的思路。

对于如此详细的“止跌令”,一位品牌房企营销负责人士认为,涉及到价格的条款存在过度市场干预的情况。

“开发商在一个小区内的对于不同户型会因为小区景观的不同造成价差,但设定价格下限是明显不尊重房地产营销的行为。”该房企营销负责人进一步表示,比如第一个对备案价设定下限,这就是强行政管控。

不过也有当地业内人士认为,恩施房价断崖式下降问题,社会反映比较强烈,房协列出降价现象的10条主要表现,对部分楼盘进行调查核实,还进行了相应的4个措施予以引导和纠正,本质上是有利于市场稳定的行为。



02

政策背后乱象丛生

《通知》中如此细致的“止降令”措施背后,恩施楼市乱象存在已久的确不容忽视。

例如同一个区域的楼盘,价格差非常明显。

当地一位业内人士就告诉记者,恩施南边的一个项目——奥山·铂悦府,开盘时毛坯价在6900/平方米,如今价格仅6000/平方米。相较同样地段和户型的其他楼盘,价格也有大幅下跌。

“有一家品牌房企在当地的售价范围在6100~6200元/平方米左右,而该项目旁边有个楼盘项目仅卖5300/平方米。对于消费者来说,自然会选择价低者,这个市场就容易乱。”上述人士表示。

据介绍,一般来说,品牌开发商还是愿意把备案价申请得越高越好。但有些小开发商为了快速出货,则会选择降价。

但值得一提的是,“降价”很难在恩施楼市引起连锁反应。因为一些楼盘最初拿地价格比较低,后期可以低价走量;但有一些楼盘的拿地价格较高,无法在价格上动太多想法,“价格战”也打不动。

据记者了解,目前恩施楼市,不仅开发商的“非常规”促销对市场秩序产生影响,操作流程上也有不少“灰色地带”。据上述人士消息,目前恩施市场一些楼盘,价格虽然有降,一些项目却只收定金,不签合同。也就是说,购房者看中了房子,只能定,不能真正买。

“现在有许多开发商还没有拿到预售证,就大规模做广告宣传、收定金,提前煽起市场的‘虚火’。”上述营销负责人表示。

但拿证后已交付定金的购房者能否顺利签合同、是否存在“差价”可能,这些都是不容忽视的风险隐患。

其告诉记者,恩施楼市目前确实存在一些问题,政府也陆续在出台各种解决的政策,比如针对预售证问题,恩施市政府就要求楼盘必须要有预售证才能宣传出街。不过政策是否落实到位,要看执行效果和具体监管力度。



03“止跌令”背后:恩施GDP增速全省垫底 房产依赖度高

恩施位于湖北省西部,属于典型三四线城市。此次限制降价的做法,也被认为反映出政府部门“托市”的思路。

恩施土家族苗族自治州包括1市7县,州政府所在地恩施市是县级市,其他七个县包括利川、建始、巴东、宣恩、咸丰、来凤和鹤峰。恩施市全市总人口82万,城市建成区面积45平方公里。

记者注意到,2019年2月底由恩施州房协发布的《2018年度恩施房地产市场报告》显示,2018年恩施市新建商品住宅成交均价为6165.58元/平米,为全州最高,是该州房价最低的巴东县均价的两倍以上。相比之下,余盘甩卖的价格比均价下降了30%左右,几乎同2016年房价尚未开始快速拉升时的价格持平。

由于交通等原因,恩施州的经济情况相对不够发达。官方数据显示,2018年恩施州GDP总量为871亿元,是湖北省唯一一个未过千亿的市州。去年恩施州GDP增速为6.2%,同样是省内最低水平。

就区县经济而言,2018年,恩施市的政府债务余额为67.4亿元,在湖北省各县市中,规模仅次于武汉市市辖区的黄陂区和江夏区。根据国盛证券的统计,2018年恩施市的债务率(地方政府债务余额/综合财力)为150.4%。

中原地产首席分析师张大伟认为,恩施只是全国不发达城市的代表,属于三四线城市中经济相对落后区域。对房地产有一定依赖度。

该机构统计显示,2018年恩施州完成房地产开发总投资130.76亿元,同比上涨27.14%;恩施土地出让金规模为45.34亿元,同比涨幅超过100%。

他指出,这也反映出当前三四线楼市的一种普遍现状,即随着房地产市场的降温,很多城市开始担心经济增长和财政收入受到影响,因此会出台托底性调控手段。

在此之前,已有部分城市有过“止跌”的做法。今年3月,赣州市赣县区发布停止特价房销售通知,要求特价房销售前必上报住建局和物价局审批。在安徽的合肥、砀山、芜湖等地,均出现过房地产项目降价销售后又被叫停的情况。



04

发文稳房价的湖北恩施:房价已连涨一年

恩施楼市存在的问题,归根结底是城市问题。

就目前的市场情况,一品牌房企在恩施当地的营销负责人告诉记者,今年以前恩施的市场整体向上,但从去年下半年开始,市场出现了疲态,今年春节后就开始明显下行,如今已经是买方市场。

价格方面同样如此,恩施2018年房价在慢慢往上涨,当年新建商品住宅成交均价为6165.58元/平方米,与2017年度成交均价相比上涨23.59%,每平方米直涨1176.94元。



恩施市近一年来新房价格走势 

图据来源:安居客

另一品牌房企在恩施的销售负责人向记者表示,虽然恩施的房地产市场较其他地区较为封闭,但去年还是有明显提升的。不过从今年上半年开始,整个市场开始下行,不同开发商都开始促销。

表面上看,因为开发商过于集中供货,导致供过于求。但多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时均表示,其实根源在于,恩施前些年房价涨幅过快,而当地人口和收入基数没有大幅增长,房价已提前消耗了红利,存在一定的泡沫。



05

潮水退去,三四线或开始裸泳

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国社科院竞争力模拟实验室副主任邹琳华对记者表示,对于恩施楼市而言,可能是短期上涨太快,需求退潮后剌激效力消退,就出现了降价压力。

根据易居研究院中国百城房价报告,今年1-4月份全国三四线城市房价涨幅已远远小于2017年的高位水平,即明显走出了“过快上涨”的区间,同时此类涨幅也低于全国10.2%的平均水平,这体现了当前房价继续降温的态势。

自2018年6月开始,棚改风向开始变化,住建部六部委随后也表示将控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。过去两年间支撑三四线楼市暴涨的主要动力不再,这些地区所面临的缺乏经济和人口支撑的真实情况也就浮出了水面。当潮水退去,恩施市房协也只能要求各个企业与之“共克时艰”。不过,邹琳华也表示,该文件也只是预警作用,降价作为市场行为,即使是政府也没有有效手段来改变。

但必须要看到的是,三四线楼市也尚未达到房价转跌的临界点。纬房指数监测显示,2019年4月,三四线城市房价平均环比上涨0.03%,涨速比上月收窄0.242个百分点。118个三四线样本城市中,上涨的城市为71个,比上月减少1个,上涨城市占比为60%。

严跃进指出,房价应该基于市场规划和调控目标在合理区间波动。对于相关开发商和中介公司来说,后续营销方面需要积极管控,防范为了冲业绩而乱降价,或者是做一些名不副实的假降价。后续预计三四线城市还会有各类稳定房价的做法,这也利好市场和预期的稳定。

毕竟,房子是用来住不是用来炒的,这是大家喜闻乐见且热切盼望的。
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