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1999年5月19日，这是一个让很多老股民终生难忘的日子。
那一天，低迷两年的中国股市在绝望中爆发，在不到两个月的时间内，大A指数从1047点上涨到了1756点，涨得让人头晕目眩。
很多老股民因为那波行情，一举弥补了多年的亏损，重新燃起了希望。
24年过去，历史在2024年的9月26日再次上演。
短短几天之内，中国股市的各个板块都创造了历史最大单日涨幅的新纪录。
沪深成交额甚至在一天之内突破2.59万亿，创下了A股自诞生以来，最大的历史成交金额。
很多人形容，现在股市行情已经进入“武则天守寡阶段”——失去李治（理智）。
本轮救市和1999年那次有一个很大的不同。
1999年带动行情的，是以综艺股份、上海梅林、清华同方为首的科技网络股领涨。
但这一次，是以证券和地产率先启动。
这个逻辑是和当前国家有意刺激股市和楼市的意图是分不开的。
其实在今年5月，政策上就密集出台了一轮刺激地产的动作，当时不少地产股都有了100%以上的涨幅，但很快就落回去了。
紧接着，就是房价的再次下探。
房价下跌，对于没上车的人来说是好事，但从消费上说，问题很大。
首先，我们要知道，中国的房子是过剩的。
因为很多城市的居民，手上都有三四套房产，对于很多家庭来说，买房子，已经一种储蓄，一种习惯。
所以房地产市场，很大程度上是一个金融市场。
既然是金融市场，一旦房价下跌，就会面临一个问题：全体有房人的财富，在缩水。
有房的人毕竟是大多数，而且还是有能力消费的中产。
这些人财富一旦缩水，会怎么办？
内卷、拼命工作是一方面，以此可以缓解自己的焦虑，同时节衣缩食，也不敢消费。
物价指数连月下跌就是一个很好的证明。
所以，提振股市，促进房价止跌，就是这波刺激的主旋律。
股市楼市联动，本次刺激的核心手段，就是通过强有力的政策，让老百姓手里有钱，敢消费。
股市由央行直接下场，“5000亿不够再来5000亿。”
可以说是给中产投资者精准发钱。
很多股民在短短几天就回了一年的本，有的甚至声称实现了财富自由。
三根大阳线，让不少人颠覆了三观，一下子从“股黑”，变成了“牛吹”。
国庆期间，不少证券公司的经理都在喊忙——很多新股民纷纷咨询开户，业务多得办不过来。
信心是股市回暖的重要源泉，也是这波券商股大涨的逻辑所在。
而在另一头，地产的启动更为有力。
26日，高层会议的表述出现很多新东西，比如对于房地产，不提“高质量发展”了，而是直接“促进房地产市场止跌回稳”、“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率”。
对于货币政策，也不是“稳健精准”，而是明确“实施有力度的降息”。
说白了，就是要坚决遏制房价下跌的趋势，想尽一切办法，鼓励大家买房子。
9月29日，楼市更是密集出台利好政策，三大一线城市集体出台楼市新政，基本明确了首付款只要15%，同时放松限购门槛。
基于此，港股10月2日的地产股直接像吃了疯心药一样。
很多公司单日涨幅超过了100%，个别甚至高达300%，一天就涨了3倍。
在这波涨幅中，无相君注意到，越是业绩已经暴雷或是濒临暴雷的地产股，涨得越凶。
比如融创中国，今年上半年收入直接腰斩，企业直接亏损150亿，但港股10月2日单日涨幅却能高达75%。
反观处于盈利状态，财务健康的龙湖集团，同日涨幅只有24%。
为什么越是业绩不好的地产股涨得越凶，主要还是因为股价已经跌到濒临破净，且资本看好这些公司可以起死回生，正所谓“风浪越大，鱼越贵”。
不过，股价的提升真的能让这些地产公司迅速起死回生吗？
我们还要从当前楼市的基本面去分析。
虽说股市是经济的晴雨表，但现实往往会有出入。
比如近几年德国DAX从8800点涨到10000点，日经直接翻倍，这些都和经济运行的基本面是脱节的（他们的GDP增速并不快）。
具体到楼市而言，目前也是这种情况。
虽然9月30日之后，各地地产市场都传来回暖信号，比如上海“翠湖天地”两个单价15万的豪宅，一日售罄，广州有楼盘1天成交达3.5亿元，看房要排队半小时。
但从一些一线记者的调查受访情况看，楼市的回暖，可能是低于预期的。
贝壳财经的记者实地调研了解，网上传言的“房东一夜之间跳涨50万”确有其事，但是仅仅为个别现象。
负责宝山片区的链家中介也反映，片区内的挂牌量明显上涨：
“我们片区七八个店的挂牌量在1000多套，挂牌量还在增多，相比于此前700多套、800多套的挂牌量来说当前挂牌量还处于高位，还是买方市场……”
也就是说，更多的有房人是想趁着这个时机，把房子价格挂高点卖出去。
位于浦东、宝山区的多名中介表示：“房真正想卖的房东会趁着这波政策利好赶紧出手，是不会涨价的，因为卖出去才是目的。”
“房子再过一段时间肯定是过剩的”。
“卖掉房产后的投资收益比持有房产要高，房子不会涨那么快。”
“新政策出来让我每月可节省1000元人民币左右的利息，现在也想置换新房，但肯定不是现在买。”
事实上，近两年全国的二手房一直处于“以价换量”的状态，尤其是一些市区“老破小”，房价几乎到了“腰斩”的地步。
戴德梁行研究院副院长张晓端认为，近年中国楼市行业调整的局面已经持续一段时间，对市场信心的冲击很难在某个政策节点被直接扭转，市场各方都会更加理性、谨慎地分析预判。
虽然楼市政策环境不断优化宽松、供需两侧政策齐发力都有助于房地产市场走出低迷，但还需要人口、经济等宏观面的不断改善。
所以说，本次刺激可能是地产股的抄底点，但距离楼市的抄底点，还有不少的距离。
无论是在新房市场或是二手住宅交易中，“以价换量"仍将是趋势。
不过，对于困难前行中的一些地产企业而言，股价的抬升无疑是回了一口大血。
这是一次因为政策转向带来的地产股资产包重估的行情。
融创、万科等头部企业，在短时间实现了港股股价的翻倍再翻倍。
节前，旭辉集团发布内幕消息，宣布境外重组获重大进展，与债券持有人小组正式签订重组支持协议。
旭辉境外重组涉及10笔高级债、1笔可转债和1笔永续债，以及13笔境外贷款，本金总规模达68.58亿美元。
能够重组债券，对于旭辉摆脱债务困境，至少是利大于弊的。
而且近期，越来越多的房企交出了债务重组方案。
比如佳兆业境外债务重组支持协议也获得7成债权人加入，大发地产也公布了境外债务重组方案，远洋就债务重组计划展开聆讯……
不过，还有不少房企难以走出泥潭。
比如碧桂园迟迟没未能交出境外债务重组方案，股市也一直处于停牌状态，完美避开这次大涨。
此外，阳光100、蓝光发展等房企，面对境内债违约的问题，连方案都拿不出来。
一个数据是，在2023-2024退市摘牌的上市房企，多达18家。
很多还不单单是因为股价低迷，而是因为债务及经营问题，被交易所勒令退市。
现在的上市房企，能够说自己恢复元气的，寥寥无几。
通过对美国、日本等成熟市场的研究可以发现，能够穿越逆周期的房企，必须具备两大条件：
1.较低的负债水平。
2.高经营性收入。
所以观察房企股价的后市行情，还是要关注这些企业的融资现金流能否好转，能不能把负债降下来，并提升去化能力。
2023年8月，政策层改称地产是支柱性行业的时候，融创从0.8元涨到了3.2元。
但这一调整，并没有带来地产销量止跌。
过去一年多，每次地产行情的发动，都是政策转向带来的。
以港股万科企业为例，一周之内，万科已经从4块涨到了12块，这个涨幅已经远远超过了基本面的恢复。
而在本轮刺激之后，这些面临暴雷的地产企业也必须要苦练内功。
对于股民来说，这次大涨是20年难遇的行情。
对于内地的一众房企来说，这也许是他们转危为安的最后一次机会。 |
